El laberinto de la renta antigua, el alquiler que aún suma entre el 10% y el 20% del parque inmobiliario

Por sorprendente que parezca, todavía existen miles de pisos en España que llevan décadas con el precio del alquiler congelado. Mientras la norma a día de hoy es que los inquilinos lidien con rentas asfixiantes, hay quienes pagan hasta menos de 300 euros por pisos que podrían superar con facilidad los 1.300 euros si estuvieran libres. Se trata de los contratos de renta antigua –firmados antes del 9 de mayo de 1985– que por ley obligan a los propietarios a aceptar prórrogas del precio original. Tanto las agencias inmobiliarias como los expertos en vivienda consideran difícil dar una cifra exacta sobre este tipo de contratos debido a la falta de estadísticas. Sin embargo, la ciudad de Barcelona, que sí cuenta con un registro, estima que en 2020 el 19% de los hogares en alquiler estaban bajo este régimen. Esto supone una caída de cinco puntos porcentuales en tres años, pues en 2017 era del 24%, según los datos del ayuntamiento.

En opinión de Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, el porcentaje seguramente es menor a nivel nacional, pero puede representar en torno al 10% del total de viviendas en alquiler. Por su parte, distintos análisis legales de la situación toman de referencia el número de hogares españoles que viven en un alquiler inferior al del precio del mercado. En 2022 –última actualización del Instituto Nacional de Estadística– se trataba del 3% de las familias, lo que en términos absolutos serían unas 126.000 viviendas. A pesar de la variación de los datos, lo que está claro es que evidencian que la renta antigua sigue teniendo un fuerte impacto en el mercado de arrendamientos.

“Más allá de los números, estos pisos suponen un gran dolor de cabeza para los propietarios. Las rentas están muy por debajo del mercado y los caseros de alguna forma lo que les interesa es dejar de tener esos inquilinos”, asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario. Rescindir un contrato de renta antigua no es una tarea sencilla. Existe la vía de la negociación entre inquilino y propietario, pero según el experto, es difícil que alguien quiera renunciar por las buenas a disfrutar de un alquiler tan bajo con relación al resto del mercado. Las pocas veces que esto ocurre, el arrendador le paga al arrendatario una cifra que se basa en su esperanza de vida y lo que le costará un alquiler en otra vivienda similar.

Detectives

Para el resto de casos, el propietario debe demostrar que necesita la vivienda para uso propio o para un familiar directo, o que el inquilino ha incumplido el contrato por dejar de pagar las rentas, subarrendado a un tercero para sacar provecho, o no habitando el piso durante al menos seis meses año. Para todo ello es común que se recurra a los detectives privados. De hecho, la renta antigua figura como una de las principales causas de su contratación, según explica Fuentes. En todos los casos, acuden a estos servicios porque sospechan que hay algún incumplimiento, pero no tienen pruebas para acudir a los tribunales. Su trabajo es fácil, juntar evidencia suficiente para que un juez dé por finalizada la prórroga del contrato indefinido.

Con todo y pruebas en mano, los procesos suelen ser largos y tediosos. Entre las resoluciones dictadas por las audiencias provinciales constan casos como el de don Millán, que tras el fallecimiento de su abuela se subrogó en el contrato de arrendamiento que ella tenía y que databa de 1941. La propietaria de la vivienda en Madrid demandó y finalmente la Audiencia concluyó que el inquilino debía desalojar al no tener derecho, como nieto, a la subrogación mortis causa. Sin embargo, pasaron cinco años entre la fecha en que falleció la arrendataria titular del contrato y la fecha en que la Audiencia Provincial de Madrid se dictó sentencia firme.

En cualquier caso, son pocos los arrendatarios que cometen fraude. Así lo aseguran las asociaciones de inquilinos, que por contra advierten del constante acoso al que son sometidos muchos de ellos y que implica desde constantes visitas imprevistas hasta la destrucción de los pisos. En 2018, por ejemplo, una treintena de octogenarios que vivía en la colonia Banesto, en el distrito de Hortaleza (Madrid), denunció presiones por parte de una empresa inmobiliaria para que abandonaran sus casas, luego de que la compañía se hiciera con estas propiedades que se encontraban bajo el régimen de renta antigua.

Grandes propietarios

Pese a todos los problemas que suponen para los propietarios este tipo de inmuebles, hay un reducido grupo interesado en comprarlos: los inversores y grandes tenedores. Ellos, a diferencia del resto, puede permitirse esperar unos años. Según explica Fuentes, suelen calcular la esperanza de vida de los inquilinos para determinar cuánto tiempo tendrá que pasar para que las casas entren en el mercado libre y vean rentabilizada su inversión.

El interés es fácil de entender: las compras pueden realizarse a precios hasta el 50% más bajos que los de mercado, por soportar un inquilino que paga una renta desfasada en una casa que posiblemente necesite reformas, pero que está bien situada. En cualquier caso, se apuesta a que el precio será mucho mayor dentro de cinco o 10 años.

Esto ocurre siempre, ya sea con viviendas o con locales comerciales. De hecho, en 2015 miles de establecimientos dispararon su precio –pasando de 400 euros a 3.000 o de 5.000 a 12.000 euros– porque en ese año se les terminó por ley el contrato de renta antigua. La mala noticia fue para los pequeños comerciantes, que se vieron incapaces de asumir las nuevas rentas. En ese entonces, Tinsa estimó que el número de inmuebles potencialmente afectados estaría entre los 65.000 y los 85.000 casos.

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